Creación de una BOLSA DE VALORES INMOBILIARIOS como solución a la crisis

[jlhj]

El negocio inmobiliario es el motor de la economía española. Pero no se mueve por datos objetivos (como la Bolsa, por ejemplo) sino por rumores que, por cierto, han resultado ser falsos todos ellos. Esto es impresentable e injustificable. Y es el principal motivo de la crisis en la que nos encontramos, y de que no se resuelva esta crisis.

Veamos algunos de los principales rumores - mentiras:

- En España falta suelo. Este ha sido el más dañino rumor – mentira. Se ha difundido la falsa idea de que en España faltaba suelo y que, por ello, el suelo era un bien precioso, y que aquel que tuviese suelo podría hacerlo valer al precio que quisiese. El stock de viviendas que existe actualmente demuestra sin lugar a dudas que en España sobra suelo. Creyendo en este rumor – mentira ha habido mucha gente que ha comprado todo el suelo que ha podido a precios realmente elevados, empleando no sólo el dinero que había ganado durante toda su vida, sino también créditos. Ahora que se ha visto públicamente que este rumor es mentira toda esa gente tiene un stock de suelo por el que nadie les pagará lo que ellos han pagado.

- Se vende todo. Este rumor – mentira es complementario del anterior. Según él se suponía que todo lo que se construyese se vendería. Esto ha animado a pequeños y grandes promotores a construir sin medida, lo que nos ha llevado al actual stock de pisos sin vender.


- Los pisos valen a millón el metro. Esta ha sido la tasación oficiosa de los pisos durante los últimos años. Oficiosa, pero que prácticamente todo el mundo daba por buena. Daba igual la situación, que fuese interior o exterior, bajo o ático, su precio era “a millón el metro”. La realidad ha sido que los vendedores pedían eso, pero no lograban vender sus pisos. Y el precio real de compra – venta es siempre un misterio, pues solo lo saben el comprador, el vendedor, el notario y el registrador.

- Los precios siempre suben. Este rumor – mentira ha sido creído con un nivel de fanatismo increíble por casi la totalidad de la población española durante los últimos años. Ninguno de los que creían en este rumor había visto una gráfica que reflejase el valor siempre ascendente del valor de los pisos durante los últimos 200 años, por el simple motivo de que no existe una gráfica que refleje el valor de los pisos, y porque el valor de los pisos sube y baja, como cualquier otro valor. Este ha sido el rumor más dañino junto con el primero, pues ha hecho que mucha gente metiese todo el dinero que tenía, así como todo lo que podía conseguir a crédito, para comprar inmuebles, confiando en que todo lo que metiese en inmuebles se multiplicaría. La realidad ha sido que mucha gente está viendo como el valor de los inmuebles que ha comprado ha bajado (aunque no sabe cuanto, por la falta de cotización oficial), y nunca va a conseguir que le paguen por sus inmuebles lo que pagó.

La situación actual es que nadie confía en el mercado inmobiliario, pues no sabe cual es la verdad, pero sabe que todo lo que se ha contado hasta el momento es mentira. Y lo que se está contando ahora tampoco parece muy fiable. Por ejemplo, no se sabe el número de viviendas en stock, el cual varía desde las 300.000 hasta las 2.500.000, según las fuentes. Tampoco se sabe cuantas viviendas se están vendiendo actualmente, ni el precio, por lo que los vendedores no bajan los precios por miedo a cobrar de menos, y los compradores no compran por miedo a comprar demasiado caro.

El resultado es que la falta de transparencia del mercado inmobiliario ha provocado la actual crisis inmobiliaria, que ha conllevado una crisis en los demás sectores económicos, y está inmovilizando el mercado inmobiliario.

Comparémoslo con la Bolsa de valores: cualquiera puede saber en todo momento cuantas acciones hay a la venta, cuantas se han vendido en un periodo determinado de tiempo, o en un momento dado, y a qué precio real se están vendiendo. Esto permite que alguien que quiera comprar acciones de una empresa conozca toda la información que necesita conocer, y que alguien que quiera comprar o vender una acción sepa cuanto puede pedir por ella o cuanto le va a costar.

Por tanto, creo que la solución a la actual crisis y el modo de que no vuelva a producirse una crisis así, es crear una especie de Bolsa del Mercado Inmobiliario, en la cual cualquiera pueda conocer los datos del mercado en tiempo real, por ayuntamientos, provincias y regiones. Datos como:

- Superficie urbanizable
- Superficie en proceso de urbanización
- Superficie no urbanizable
- Número de viviendas en bloque en venta
- Número de viviendas unifamiliares en venta
- Número de naves industriales en venta
- Precio finales (reales) de compra venta de todos estos valores inmobiliarios
- Número de operaciones de compra venta realizadas

Habrá quien piense que realizar esto es muy complicado, pero si se tiene en cuenta que esto se realiza con todas las empresas que cotizan en Bolsa, todos los días y que los agentes de Bolsa cobran mucho menos que los notarios y registradores (por ejemplo, por la compra – venta de 300.000 € en acciones se paga una comisión de unos 50 €, mientras por compra – venta de una vivienda de 300.000 € se paga unos 30.000 € entre impuestos, notario y registrador), no es justificable aducir la complicación del proceso para no hacerlo (sería aceptar que el mismo trabajo que en acciones se realiza por 50 €, no se puede realizar en inmuebles por 30.000 €).

No sería exactamente como la Bolsa, pues, por ejemplo, en la Bolsa se realizan las transacciones de compra – venta, lo cual no creo que fuese necesario en caso de los inmuebles, donde las transacciones se podrían seguir realizando como hasta ahora. Sería más bien un Registro de Valores Inmobiliarios.

La creación de esta Bolsa de Valores Inmobiliarios permitiría una transparencia en el mercado inmobiliario desconocida hasta el momento, y permitiría que cualquiera que quisiese comprar o vender un inmueble supiese cual es el precio aproximado, que supiese si los pisos se están vendiendo por lo que se pide (por ejemplo, ahora se está pidiendo mucho dinero por los pisos, pero el volumen de negocio es casi nulo, lo que indica que se está pidiendo más de lo que los compradores están dispuestos a pagar), que supiese si hay mucho o poco suelo en venta, cuantos pisos en stock hay, etc.

Dado que el mercado inmobiliario es el motor de la economía española, creo que es el momento de empezar a tomarlo en serio y con profesionalidad, pues los resultados de moverse por rumores los estamos empezando a padecer, y no son, en absoluto, buenos.

[gronchi]

Aunque pueda estar más o menos de acuerdo con el resto de las cosas dichas en el texto, hay una cosa que es totalmente incorrecta.
La Bolsa de Valores no se mueve por datos objetivos. Vamos a ver, esto no quiere decir la bolsa de valores no se mueva por datos objetivos, porque cualquier mercado lo hace, sino que la bolsa también se mueve por datos no objetivos, datos que pueden ser mentiras, suposiciones, expectativas...etc.
De hecho, por definición una bolsa de valores es un mercado de expectativas (al igual que los mercados de futuros), dónde los valores aumentan o disminuyen según el valor esperado de las empresas cotizadas, de hecho, una subida en las acciones por una empresa en beneficios, esta subida en las acciones se puede dar antes de los resultados oficinales sobre beneficios de dicha empresa. Esto es una expectativa, y como expectativa es suposición, y como suposición es un valor (ya sea generalizado o no) subjetivo, todo lo contrario a objetivo.
Me puedo extender mucho más sobre las subjetividad de este mercado, como que en la bolsa también hay "popes" que si dicen que una empresa va a subir, eso hace que haya más demanda sobre las acciones de dicha empresa, haya o no haya datos reales sobre ello.
Además, la gente no suele actuar en la bolsa directamente, sino a través de intermediarios, a los que muchas veces se les deja hacer. Es de resaltar un estudio de hace unos cuantos de años sobre el auge bursatil de los años noventa y la posterior crisis, y su relación con el consumo de prozac en los agentes busátiles de los mercados estadounidenses, ya que por estress a muchos de ellos les recetaban prozac, pero el prozac es una medicina también usada para trastornos bipolares, y afecta insensibilizando ante "agresiones ajenas", como es el estress por exceso de trabajo, pero como efecto secundario el prozac hace minusvalorar el riesgo, cosa que carga de subjetividad química en sus manejos en los mercados. El resultado del estudio dejaba a las claras que un gran porcentaje de los agentes bursátiles consumía prozac y que eso afectaba a sus decisiones sobre inversión.

Otra cosa, 11S, ante un atentado, ante esto, el mundo de la bolsa reacciona histéricamente porque aunque el atentado pudiera afectar a la economía (cosa que sí efectó, no cabe duda), no tanto como lo que parecía por la reacción de la bolsa ¿por qué? porque el capital es cobarde y ante eso todo el mundo sabía que los demás iban a reaccionar huyendo y provocarse en desplome de valoración, así que usando una frase politicamente incorrecta pero muy gráfica "maricón el último", porque aunque sabes que la cosa no afecta tanto ¿quién es el guapo de quedarse ante una suposición de que tus compañeros van a huir? y acertarón, huyó todo el mundo y la bolsa de desplomó, pero no fue por decisiones objetivas, sino porque a la gente le parecía que los demás iban a hacer una cosa, o sea, eso es por definición un dato subjetivo.

¿Las trampas? no sería la primera vez ni la última vez que hay rumores falsos para forzar la subida de una empresa y que sus dueños vendan adecuadamente dejándoles el muerto a otros. Y estas cosas pasan y la mayoría de las veces ni nos enteramos y hay forma de demostrarlo, pero es así, porque son cosas que es muy difícil de argumentar para denunciarlas.

No todo el mundo en bolsa tiene la misma información, eso es algo que depende de la persona, y no todo el mundo tiene la misma formación para interpretarla. Subjetitividad por un tubo.

Además, matemáticamente la bolsa está muy estudiada, existen unas ecuaciones en las que se basa su comportamiento, pero que tienen un defecto irresoluble, que aunque son perfeccionables, siempre existe un término independiente aleatorio, que no tiene relación alguna con datos objetivos.
Dicho termino independiente es el que representa la reacción, llamémosle "temperamental" de los que participan en la bolsa ante los estímulos de cualquier clase que se barajan en bolsa (que son miles en cada momento y muchas veces contrapuestos)...más subjetitividad.
Ante todo hay que aceptar una evidencia, que la valoración bursatil es impredecible, y esto es así por lo dicho, matemáticamente por ese término aleatorio.
Es más, se puede decir una cosa, si todos los datos bursátiles fueran objetivos, información igual para todos, y la gente actuara como un bloque por su formación, entonces el mercado sería totalmente predecible, pero el simple hecho de su previsibilidad haría que no fuera mercado, porque no habría posibilidad alguna de "juego" y el posible enriquecimiento consiguiente. Pero el hecho es ese, no es predecible, luego aun existiendo los datos objetivos, existen también los datos subjetivos, y todos objetivos y subjetivos pasan por una enorme cantidad de filtros diversos y subjetivos.

Aunque ya he puesto ejemplos de la subjetitividad del mercado, aún falta el ejemplo final, que es el ejemplo conjunto.
Puede hablarse del crash bursatil de 1929, pero siempre me gusta acordarme del ejemplo más bonito que hay de explosión de burbujas bursátiles, que es la crisis de los tulipanes del siglo XVII holandés.
Los mercados de futuros son idénticos en cuando a funcionamiento a las bolsas, de hecho, en aquel entonces en casi cada ciudad holandesa existía una bolsa de valores y en todas ellas cotizaban estas flores, en igualdad a las acciones.
Por resumir, su valor durante unos años subió tanto y tan continuadamente, que se creó una burbuja bursatil en la que todo el mundo creía eso de "el precio del tulipán siempre sube", y así se tiraron años (alrededor de unos veinte años) con esa suposición de que el tulipán siempre sube de precio, y todo el industrioso país recientemente independiente invirtió en un bien "que sólo por comprarlo te hacía más rico". Ni que decir tiene que la burbuja estalló, porque la situación no daba para más, y el país se fue a la quiebra. Y todo por la misma suposición que con la de los pisos "el precio siempre sube".

[jlhj]

gronchi

Estoy totalmente de acuerdo en todo lo que dices.

El problema es que creo que me he expresado mal. Cuando digo que la Bolsa se mueve por datos objetivos, me refiero a que se mueve basándose en datos objetivos. Aunque la interpretación de esos datos es subjetiva, como bien dices.

Es decir, en la Bolsa todo el mundo sabe a cuanto se están vendiendo las acciones y cuantas acciones se están vendiendo en cada momento. Eso es lo objetivo. Pero luego cada uno puede interpretar esos datos como considere oportuno, y dar más importancia o menos a las informaciones (reales o rumores que le lleguen). Pero imagínate qué pasaría en la Bolsa si no se conociese el número de acciones que se están vendiendo ni el precio al que se están vendiendo. Se paralizaría el mercado de forma inmediata, y se provocaría una crisis histórica.

Pues eso es exactamente lo que pasa en el mercado inmobiliario. Nadie sabe cuanto suelo hay en venta, ni cuanto suelo construible hay, ni el precio al que se venden los pisos, ni cuantos pisos o suelo se vende.

Como bien dices, aún sabiendo esos datos existirían muchos factores totalmente subjetivos que influirían en el mercado. Pero es que sin saber esos datos, todo el mercado es opinable y pura incertidumbre.

Por ejemplo, las acciones del Banco de Santander son buenas y seguras. Pero a nadie se le ocurre decir que siempre suben, pase lo que pase, pues con mirar un gráfico de su evolución histórica se ve que es mentira. Sin embargo con los pisos casi toda la población ha creído que siempre subían, y no existía un gráfico oficial en el que se pudiese ver que eso es mentira.

[gronchi]

Aún así siguen existiendo datos no objetivos, como las mentiras metidas en el mercado para buscar un objetivo.

Y todo sabe que las acciones no siempre suben, porque está la evidencia de la realidad para frenar esto, pero eso no quita que haya pasado y seguirá pasando, que ante una burbuja bursatil, todo el mundo sabe que terminará bajando "pero que eso no pasará mañana", hasta que pasa, y por eso siguen sucediendo explosiones bursátiles (como la de los tigres asiaticos a finales de los noventa). "Ese no pasará mañana" es el equivalente actual al "siempre sube" en la bolsa actual.

Yo es la idea de un mercado "bursatil" inmobiliario, la veo bienintencionada, pero irreal, porque el mercado inmobiliario es un mercado sumamente rígido (o sea, la oferta a corto plazo no varía por que el tiempo de construcción de inmuebles es largo), eso frente a mercados sumamente volátiles como los de acciones o futuros. Es que ante tal rigidez nadie va a querer crear este mercado.

[jlhj]

gronchi

Efectivamente hay datos subjetivos en la Bolsa, y los rumores y los datos que se ocultan están entre ellos. Pero cuantos más datos objetivos haya, mejor funcionará el mercado. Por eso hay que tratar de lograr que el número de datos objetivos sea el mayor posible, tanto en la Bolsa como en el mercado inmobiliario.

La rigidez del mercado inmobiliario viene dada, entre otras cosas, por su falta de transparencia.

Y el que los plazos inmobiliarios sean largos, por lo general, o que el mercado inmobiliario sea rígido, no significa que no sea imprescindible para trabajar en ese mercado conocer datos básicos como los que he expuesto (suelo en venta, suelo urbanizable, valor real de compra venta, etc.).

Por ejemplo, ahora mismo habría gente que compraría viviendas si supiese que no se está equivocando “mucho”. Pero al no saber a cuanto se están vendiendo las viviendas realmente, los vendedores no bajan el precio por miedo a vender demasiado barato, mientras los compradores no compran por miedo a comprar demasiado caro. Y así, el mercado está inmovilizado.

Y ahora mismo se anuncian pisos a precios a los que no se van a vender, ni por la mitad.

Esto no pasa con las acciones. Una acción está a X, y siempre hay gente que vende a ese precio y gente que vende a ese precio. Y nadie da órdenes de venta al doble o al triple de lo que se está pagando, porque es ridículo. Pero en los pisos sigue habiendo gente que pone a la venta bajos interiores a “millón el metro”, porque no sabe a cuanto se está pagando.

Creando una “Bolsa Inmobiliaria” no se garantizaría que nunca hubiese ninguna crisis inmobiliaria, pero sí que las crisis inmobiliarias fuesen menos importantes.

El ejemplo del crack del 29 es bueno para ver esto: desde entonces mucha gente aprendió como no había que hacer las cosas y nunca se ha producido un crack igual de importante.

Creo que se debería aprovechar este crack inmobiliario para aprender qué errores se han cometido, y cambiar lo que se ha hecho mal. Y la falta de transparencia del mercado inmobiliario ha sido uno de los errores que se han cometido, y se subsanaría creando una “Bolsa Inmobiliaria” (o, como he dicho que creo que sería más correcto, “Registro Público de Valores Inmobiliarios”).